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郑州房价不得高于去年10月 重磅“新政”如何影响楼市走势


  这次出台的最新政策涵盖了房地产行业几乎所有的热点 资料图片 
  6月27日,河南省住建厅、省国土资源厅联合发布了一则“通知”,内容覆盖了去库存、供地、销售、价格、舆论、棚户改造等房地产产业发展相关的几个主要方面,无一不是当前房产市场的热门词汇。对于“通知”内容,记者采访了相关人士进行解读。□东方今报·猛犸新闻记者 肖萌/文 沈翔/图 
  一则“通知”多项内容 覆盖当前房产市场热门 
  如今在郑州,凡是关于房价的任何官方消息,都会成为所有人关注的热点。昨天许多人的朋友圈被一条消息刷屏,内容标题基本都是《郑州新房备案价格不得(能)超过去年10月》!而来源,全部是6月27日河南省住建厅、省国土资源厅联合发布的一则“通知”。 
  “通知”的全称是:《关于贯彻落实建房〔2017〕80号文件加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 豫建房管〔2017〕15号》。仔细看完,发现“通知”内容覆盖了去库存、供地、销售、价格、舆论、棚户改造几个主要方面,无一不是当前房产市场的热门词汇。 
  商品住房销售同比增幅超过20%或价格同比增幅超过10%,且商品住房去库存周期低于12个月(含12个月),住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的市、县,要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存周期18个月以上的市、县要减少以至暂停住宅用地供应。 
  各市、县要根据上年度12月份商品住房库存消化周期,适时调整当年住宅用地供应规模、结构和时序。36个月以上应停止供地;36~18个月当年供地计划要比上年度减少30%以上;12~6个月当年供地计划要比上年度增加20%以上;6个月以下的当年供地计划要比上年度增加30%以上。 
  郑州要有针对性加大热点片区土地供应,引导商品房价格预期。对于经审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一年内禁止参加当地土地招拍挂。 
  批准预售前向当地价格主管部门申报商品住房价格备案,郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。 
  商品住房库存周期在12个月以下,且新建商品住房销售同比增幅超过30%或价格同比增幅超过20%的市、县,新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2017年4月份周边新建商品住房价格水平。 
  对恶意炒作,在全国范围内造成较大不良影响的企业列入黑名单,限制其进入我省土地招拍挂市场以及企业资质升级。 
  做好2018~2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。 
  为啥“对标”去年10月的房价? 
  整体来看,此次“通知”覆盖的范围在于全省。 
  河南财经政法大学房地产学院教授刘社说,此次出台的“通知”其实也可以称作是次“调控”,而且是省级层面的。“这次出台的‘通知’是省住建厅和国土厅联合发布,注意与之前仅郑州市出台的区域性政策不同,这次是面向全省的。‘通知’的出台是必要性、正确性、 及时性。是进一步给市场降温,覆盖区域面积更大。对河南省内三、四线城市去库存有利,对部分城市的房企资金回流有好处”。 对于大家关注的“郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平”这句话,刘社认为,之所以“对标”去年10月房价,是因为郑州真正意义上的调控就是从那个时间节点开始的,而去年10月份的时候,郑州房价已经很高了。 记者了解到,根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据,2016年10月,郑州市区新建商品房均价为10958元/㎡。而据克而瑞统计,2017年5月,郑州商品住宅成交均价为12253元/㎡,2016年10月,郑州商品住宅成交均价11778元/㎡。如果严格按照“通知”执行,接下来郑州房价回落指标

为475元/平方米。 
  “通知”出台时间点耐人寻味 
  “从今年市房管局公布的数据来看,郑州市如今房产量价齐跌。耐人寻味的是,既然数据齐降,为何现在还要发布这样明确‘对标’郑州房价的政策呢?”刘社表示,从去年10月至今,从郑州市区开始,我省的限购、限贷、限售面积越来越大,房价的波动已经从热点城市向热点城市周边弥散,现在这则“通知”有及时“扑火”的意义。 
  “自去年7月,万科摘得郑纺机地王后,郑州房价开始飙涨,到10月份,房价已经在高位运行。”中房研研究院奚春山认为,自2016年12月起,郑州市为稳控房价,已经采取了限价措施,对备案价过高的开发企业实行不予网签政策。这次河南省的发文,是对郑州市行政调控房价手段的肯定和背书。对大部分开发企业来说,影响不大。 “把价格节点定在去年10月,而不是去年7月,是综合权衡的结果,意味着政府允许房价有一定幅度的上涨,但决不允许房价飙涨至失控。”奚春山说。 好房网总经理张伟女士认为,这次联合“管控”,或将短期内抑制房价上涨,长期来看,将市场越来越规范化,有利于促进未来郑州房地产市场健康和可持续发展。张伟认为,短期来看,开发商会比较艰难,甚至一些实力薄弱的房地产企业会出局,但从长期看,无论是开发商还是购房者都是利好的。大篇幅地讲述“土地供应”和“土地招拍挂”,是从根本上规范郑州房地产市场,解决“面粉比面包贵”问题,约束一些开发商任性定价的问题,让郑州房地产市场“步入正轨”,让市场未来的发展更具规范化。 不过,新政给出了房价的“最高点”,备案价不能超过去年10月份,相对还是比较宽容的。同时要求房企按照这个价格去销售,“申报价格3个月以内不得调高,3个月后根据市场变化确需上调的,必须提供充足的调价依据和理由”,换句话说,想要调价,就重新报审,但是很难。 
  用政策力阻开发商“创新销售” 
  近期郑州不少楼盘项目在销售中,出现了多种多样的营销方式,如“全款降价”、“低价清盘”、“低首付”,很多开发商为了实现快速回笼资金,选择了降价跑量的方法。 
  “怎样做到房子是用来住的不是用来炒的?”奚春山认为,此次出台的“通知”,不仅给新备案预售楼盘画了价格红线,还对郑州楼市上的一些不规范行为画了红线。例如“通知”中第五条款明确规定:不得以任何形式收取价外费用。不得捆绑销售车位以及其他附加条件。 “近期,郑州部分开发商在政府限价措施下,发明出了捆绑车位,装修+购房合同的阴阳合同模式,‘通知’一出,这种所谓的创新手段,遭遇当头棒喝。”奚春山说。 刘社认为,“通知”是对全省范围内的一个约束,之前可能很多人都以为楼市调控政策是临时的,但现在看来,调控很有可能成为中长期政策。而政府对市场的进一步“降温”举措,也说明现在的房产市场还存在着不健康的部分。 “比如说,预售证的颁发是允许开发商进行销售,可是没有网签就无法交易。我们如今只能用行政手段来这样管理。那么开发商呢?他们可以把房价弄得不超过约束标准,但如今销售时进行了很多‘强制性’捆绑,比如车位、仓库、精装修,等等方面进行打包销售。因此这方面要想做出改变,目前也还得通过政策来控制。”刘社说。 
  联合下文强力监管 对于地方政府也有约束 
  值得注意的是,此次“通知”,不仅只约束开发商,也指出作为监管方的地方政府土地供应问题。 
  在“通知”第三条中写道:保证住宅用地平稳有序中,明确指出,(郑州)住宅去化周期在6个月以下的,当年供地计划要比上年度增加30%以上,并明确要求郑州市三季度末确保完成全年供地计划的70%。 “在此文未出前,各地地方政府供地完不成全年供地计划的也未见处罚。而这次‘通知’规定,对工作不力,市场出现较大波动,未实现调控目标的地方,将对有关主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造,采用技术性手段调整相关数据的,严格追究责任……依法依规严肃处理。可见省住建厅与国土资源厅联合下文的强度。”奚春山说。

2017-06-30 00:31  阅读量:45

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